みなさん、こんにちはフミです。
年末調整の時期ですね。
金融機関から年末残高証明書が送られてきてまだまだローンが残っているんだなと実感する今日この頃です。
昨年は、一年目でしたので確定申告しないといけませんでしたのであまり考えませんでしたが、今年は年末調整で住宅ローン控除ができるので
住宅ローン控除と繰り上げ返済どちらがお得か考えてみます。
シミュレーションには繰上返済も住宅ローン控除も計算してくれる「高機能住宅ローンシミュレーション」というサイトを利用します。
先に結果を書いておきます。
諸条件によって結果はいろいろ変わってくるようなので自分の条件に照らし合わせて計算してみることをおすすめします。
住宅ローン控除は残高の1％分の税金を減額する制度ですので、金利1％以上で借りている人は住宅ローン控除の減少額よりも、繰り上げ返済の利息軽減効果の方が大きくなります。
一方で、金利が1％未満といういい条件で借りられていて、さらに住宅ローン控除を最大限活用できている場合は、一般的には住宅ローン控除が終わった10年後にまとめて繰り上げ返済をした方がお得になります。
今回は
- 住宅ローン控除をきにせず、毎年コツコツと100万円を10年間（総額1000万円）で繰り上げ返済したパターン
- 住宅ローン控除が終わる10年後に1000万円をまとめてドーンと繰り上げ返済したパターン
の二つをシミュレーションしたいと思います。
目次
今回のシミュレーションの前提条件
- 借入金額3000万
- 期間35年
として金利と返済方法は次の4通りをシミュレーションしてみます。
| 金利0.7％（全期間固定） | 金利1.3％（全期間固定） |
|---|---|
| 毎年コツコツと100万円を10年間 | 毎年コツコツと100万円を10年間 |
| 10年後に1000万円をまとめて | 10年後に1000万円をまとめて |
金利別に比較してみると
ローン金利0.7％の場合
| 利息の節約効果 | 返済の短縮期間 | |
|---|---|---|
| 何もしない | 0 | 0 |
| 毎年コツコツと100万円を10年間 | 約178万円 | 12年2カ月 |
| 10年後に1000万円をまとめて | 約143万円 | 11年10ヶ月 |
10年後にまとめて1000万円返済するよりも、毎年100万円繰り上げ返済を行った方が節税効果は高いことがわかります。
ローン金利1.3％の場合
| 利息の節約効果 | 返済の短縮期間 | |
|---|---|---|
| 何もしない | 0 | 0 |
| 毎年コツコツと100万円を10年間 | 約351万円 | 12年7カ月 |
| 10年後に1000万円をまとめて | 約280万円 | 12年 |
金利が1.3％でも0.7％と同様に10年後にまとめて1000万円返済するよりも、毎年100万円繰り上げ返済を行った方が節税効果は高いことがわかります。
この二つの事をみると繰り上げ返済するなら早い方がお得という事がわかりますね。
ですが住宅ローン控除なんてものがあるのでややこしくなります。
住宅ローン控除を考慮してみると
住宅ローン控除とは、最大10年間、年末時点での住宅ローン残高の1％分の税金が安くなる制度です。
その前に住宅ローン控除の条件は
- 自ら所有し、居住する住宅であること
- 住宅の引渡し又は工事完了から６ヶ月以内に居住の用に供すること
- 床面積が５０㎡以上であること
- 床面積の１／２以上が居住用であること
- 借入金の償還期間が１０年以上であること
- 年収が３０００万円以下であること
このような条件があります。
ローン金利0.7％の場合
| 利息の節約効果 | 10年間の住宅ローン控除の合計額 | 利息の節税効果+住宅ローン控除 | |
|---|---|---|---|
| 何もしない | 0 | 約264万円 | 約264万円 |
| 毎年コツコツと 100万円を10年間 |
約178万円 | 約212万円 | 約390万円 |
| 10年後に1000万円 をまとめて |
約143万円 | 約264万円 | 約407万円 |
住宅ローン控除まで考慮すると金利が0.7％の場合、毎年コツコツ繰り上げ返済をするよりも10年後にまとめて1000万円返済する方が約17万円お得という事になりました。
ローン金利1.3％の場合
| 利息の節約効果 | 10年間の住宅ローン控除の合計額 | 利息の節税効果+住宅ローン控除 | |
|---|---|---|---|
| 何もしない | 0 | 約267万円 | 約267万円 |
| 毎年コツコツと 100万円を10年間 |
約351万円 | 約214万円 | 約565万円 |
| 10年後に1000万円 をまとめて |
約280万円 | 約267万円 | 約547万円 |
住宅ローン控除まで考慮すると金利が1.3％の場合、毎年コツコツ繰り上げ返済をする方が10年後にまとめて返済するよりも約18万円お得になることがわかりました。
【結果】住宅ローン控除と繰り上げ返済どちらがお得かを比較
毎年コツコツ100万円繰り上げ返済するのと10年後に1000万円繰り上げ返済するのではどちらがお得かは住宅ローンの金利によって変わってくる。
住宅ローン控除は残高の1％分の税金を減額する制度ですので、1％を境にどちらがお得かは変わってきます。
ただしこれは住宅ローン控除のメリットを最大限うけられる場合です。
我が家の場合は？
前提が
- 借入金額3000万円
- 借入期間35年
- ローン金利1％未満（最初の10年間は）
- 私一人では住宅ローン控除のメリットを最大限受けれない
この事を考えると・・・本来は繰り上げ返済をしたほうがいいのですが。
ここでパートナーという救世主がおり、住宅ローンも連帯債務で組み、土地や家の持分などもあり、住宅ローン控除のメリットが最大限に近いところまで受けられるようになっていますので
我が家の場合は
10年後にまとめて繰り上げ返済を行った方がお得だという結論に至りました。
損得だけには縛られてはいけない
今回のシミュレーションは、わかりやすく説明するために35年間固定金利が続くという条件で書きましたが、変動金利や段階金利などの人もいると思います。
自分の状況でシミュレーションした結果、差がほとんどない場合もあります。性格的に早く返したいと思う人や、手元にある程度お金を残しておきたい、そのお金を運用したいなど考え方はいろいろです。他にも生命保険のかわりにと考える人もいます。
住宅ローンの組み方もいろいろあるように性格もいろいろあるので、自分の性格に合った返済の仕方をしましょう。
まとめ
住宅ローン控除は残高の1％分の税金を減額する制度ですので、金利1％以上で借りている人は住宅ローン控除の減少額よりも、繰り上げ返済の利息軽減効果の方が大きくなります。
ですが住宅ローンの控除額をしっかり使いきれる人の場合は金利1％を目安にしてもらってかまわないのですが、多くの方が控除額をしっかり使いきれません。
借り入れ条件、繰り上げ返済やそれぞれの家庭の状況なので、どのような返済プランがお得なのかなは変わってきますので、シミュレーションしてみることをおすすめします。
借りている金利が高い場合は、借り換えなどの検討も必要かもしれません。