みなさん、こんにちは
フミです。
失敗しない土地選びの方法ですが、まず最初に、一戸建てに適した土地、適さない土地について。
土地を探してる人は、土地のみが欲しいわけじゃないはずです。土地を買ったら、家を建てる。
だから、一戸建てを建てるのに適してるかは、大切な要素です。
重要な点は、3個あります
1.用途地域
家を建てる人でも知らない人もいます。でも、非常に大事なことなので説明します。
用途地域というのは、住居、商業、工業用など土地利用などを定めたもので、12種類あります。
第一種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域
第一種住居地域
第二種住居地域
準住居地域
近隣商業地域
商業地域
準工業地域
工業地域
工業専用地域
これらの用途地域に指定されると、建てられる建物の種類や大きさに規制がかかってきます。
結論は、第一種低層住居専用地域が、住宅用地としては一番理想です。上になればなるほど住環境はよくなります。
例えば、
第一種低層住居専用地域では主に二階建てまで住宅、アパートが建ってる地域です。高さの制限もあり10メートルもしくは12メートルまでと制限されてます。また土地の境界から1メートルもしくは1.5メートル以上離して家を建てなくてはなりません。
簡単に言うと、人がより良い環境で住める地域になっています。この地域には、遊戯施設やマンションや大規模な商業施設は建てられないので、日当たりが悪くなったりという心配はありません。要するに、一戸建てに適した土地です。
もし、そこでお店などをしたいときは、店舗兼用住宅ならOKです。ただ、この第一種低層住居専用地域は少ないので、探すのはなかなか難しいです。
この12種類に当てはまらない、白地地域とか用途指定が無い地域があります。
ここにも普通の一戸建てが建てられます。
ただ、この地域は規制が緩やかなので、地域の環境を著しく阻害する建築物以外は建てられます。
仮にこの地域で気に入った分譲地があった場合、周りにもう巨大な空き地などが無い時は、買ってもいいかもしれません。ですができれば避けた方が無難だと思います。
さらに、避けていた方がいい地域が他にもあります。それは環境保全地域と呼ばれるところです。
ここは、がけ崩れや、土砂災害の危険を覚悟しないといけません。ですから、絶対ここじゃなきゃ嫌だという人以外は、やめた方がいいでしょう
2.接面道路の幅員と方位
一番いいのは、南面が道路と接し、その道路幅が4メートル以上ある土地です。南側に道路が接していれば、たとえ、南に新しい家が建っても、日当たりや通風が確保されやすいです。
ただ、全ての土地が、南面に道路が接しているのはまず無理です。そこで4メートル以上の道路幅に接していることが重要です。
次の話は、土地について勉強している方なら知っていると思います。
もし、道路幅が4メートル未満の時、建築基準法で道路後退制限があります。それは道路の中心線から2メートルまで後退して、家を建てなければなりません。建物だけでなく、門や塀もダメです。
自分の土地なの、損した気分になりますね。
ですから道路幅4メートル以上の土地を優先してください。
それと土地が道路に2メートル以上接してないと建物がたてられません。専門用語で「接道義務」と言います。
接道義務違反の土地は、不動産の広告に、「再建築不可」、「建築不可」とか、表示されていますので、注意してください。
3.地形
先ほど説明した場所以外は、どんな土地にも家は建ちますが、やはり地形にも関心を持ってください。
まず、一般の分譲地。
ここは、住宅用地と整備しているので、特に問題ない場合がほとんどです。それでも売れ残りの土地はちょっと注意が必要です。
例えば、盛土して造成した土地は、地盤沈下などの問題があります。また、土地の形が悪い場合、設計や施行の時にどうしても制約があります。もちろんどちらの場合も、建築時のコストアップにつながります。
土地の形で理想を言えば開口が10メートル以上、奥行き15メートル以上。また接道は南か北に道路があれば、一戸建てに向いた土地になります。
ただこのような土地は少ない、あってもちょっと割高なので、あくまで一つの目安として考えてください。
あと周りの土地をよく見てください。広い空地や、遊休地などがあれば、マンションが建ったり、分譲地になったりして、住環境が変わる可能性があります。ですから周りの土地も考慮に入れてください。
4.フミの選んだ土地
用途地域 用途指定が無い地域
接道 西側
地形 ほぼ長方形 開口10メートル以上
奥行き15メートル以上
書いてることとやってることが全然違うぞ・・・
今日は専門用語が沢山出てきて難しいはなしでしたね
では、フミでした