【第七回】失敗しない土地探しの方法

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みなさん、こんにちは

フミです。

土地も見つかり、信用できる業者もみつかり、いよいよ契約です。

しかし、ここで気を抜くと、後悔すことになるかもしれません。

今日は、法律がらみのお堅い話ですが、

とても重要なことなので、最後までお付き合いください。

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1.重要事項の説明

宅建業法では、宅地や建物の売買契約を行う場合、

物件取引についての重要事項説明する事になっています。

難しそうと思いますよね?でも大丈夫です。

なるべくわかりやすく説明します。

簡単に言えば、重要事項の説明は契約前にしなければ、違反ですよってことです。

ですので、取引は重要事項の説明から、始めます。

この説明時には、宅地建物取引士は取引士証を見せることになっています。

かならず確認してね。さらに重要事項説明書には、

取引士の記名押印が必要です。

つまり、重要事項は必ず書面で交付しないといけません。

口頭だけでは、説明したことにはなりません。

この重説(重要事項説明書が長いのでこれ以降重説と記します)には

契約するかしないかの判断となることがたくさん書いています。

その中でも、特にチェックが必要なポイントが4つあります。

1.土地の取引形態の確認

取引形態によって、仲介料がいらない場合もあります。

仲介料の上限は、(売買価格×3%+6万)×消費税でしたね。

取引形態というのは、

売主(売主が直接)

代理(売主が代理人)

媒介(売主の媒介)

の3種類があります。

仲介料が発生するのは、媒介の場合です。

代理の場合は、代理手数料をとられる場合があります。

売主から直接買う場合は、手数料はいりません。

つまり、取引の形態によって、

土地の売買代金以外のお金の有無が決まります。

2.住宅ローン特約とあっせんの有無

土地は自己資金で、家はローンの場合。

土地と家あわせてローンの場合。

仮に銀行で審査が通らなかった場合、この特約があれば、

一定期間以内であれば契約を撤回できます。

もし、手付金を払っていても返却してもらえます。

重説に書かない業者もいるので、気を付けてください。

さすがに、書いてないから、手付金を返さない業者は少ないと思いますが。

ですので、この特約は必ずつけてもらってください。

3.付帯条件の確認

建築条件以外の土地の場合、例えば、

ここは3階以上の建物はダメ。

住宅以外は建てちゃダメ。

あとで、トラブルになる場合があるので、必ず確認してください。

4.土地購入の諸費用の確認

もちろん、土地代金以外の諸費用がかかるというのは知っていることでしょう。

例えば、仲介手数料、登記関係の費用などいくつかあります。

どれもお金がかかることなんで、費用と金額を確認してください。

以上、重説で確認する4つのポイントでした。

2.契約

重説の説明がおわれば、いよいよ契約です。

契約ですが、必ず不動産業者の事務所でしてください。

例えば、手付金を預けたあとで、重説を説明されたとします。

もし、話が食い違っていたり、悪い条件があった時など大変です。

ですから、契約は事務所でしてください。

そして、契約時に気を付けるべきポイントも4つあります。

1.売主が本人か確認

ごくまれにですが、売主本人でない人が、契約の席に座っている場合もあります。例えば売主の家族とかですかね。

代理人が代理権を持っていれば問題はないのですが、自称代理人の場合は、注意してください。

例えば、

売主の自称代理人との交渉で、1500万円の土地を1000万円で契約した場合。

あとで、売主本人が、「1000万円じゃ売らない」

と言うケースもあります。

もし正式な代理権がない場合、契約自体が無効になります。

ですので、代理人の場合、代理人の資格があるかどうか、書面で確認してください。

その場合、委任状だけでなく、売主の印鑑証明も確認してください。

2.不動産業者が免許業者どうかの確認

ごく稀にですが、免許なしで免許業者らしく事業してる人がいます。

このような人たちは、事務所で契約しましょうとは言いません。

なぜなら、免許業者なら必ず、事務所に免許証を壁にはってあります。免許業者じゃないことがばれるので、必ずお客の所に行きます。

なぜ、免許業者じゃないといけないか?

それは、損害賠償になった場合、賠償金を払ってもらえないことがあるからです。

免許業者は、営業を始めるとき保証金の供託を法律で義務つけられています。

消費者は、不動産の取引で被った損害金を、供託金から補填できるようになっています。

このような事より、土地を買うときは、免許業者と取引してください。

3.手付金は10%以上払うな

特段、双方でなにも決めてない場合、手付金は「解約手付」になります。

買主は手付を放棄することで、売主は手付の2倍払うことによって契約を破棄できます。

仮にですよ、何らかの理由で契約を解除したい場合、手付金は返ってきません。

ローン特約をつけていれば、全額返ってきます。

業者によっては、手付金をなかなか返してくれない場合もあります。

ですので手付は10%以下と覚えておいてください

4.契約書、重説を不動産業者によく説明してもらう

基本中の基本ですが、不明な点は不動産業者によく説明してもらいましょう。

契約する前に、契約書と重説のコピーをもらって、

契約の前に全部読んで、わからないところを、契約の時にしっかり説明してもらいましょう。

業者の中には何十ページもある契約書を10分ぐらいで説明終わる人もいますので・・・

今日は、結構難しい話でしたが、不動産の売買をするうえでどれも大事なことです。覚えておいて損はないでしょう。

では、また

フミでした

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