みなさん、こんにちは
フミです。
このブログを初めて読む人で
家作りには、土地が必要です。つまり、土地探しが、家作りの始まりです。
土地が決まれば、家のプランニングも始まります。
ってことは、土地探しを失敗しなければ、いい家が建つ可能性が結構？かなり？あがります。
そこで、自分の希望や要望に沿った、
自分にとって良い土地を探すための必要なポイントをまとめます。
目次
1.希望の条件、重視する条件を決める
土地探しを始める前に決めておくべき５つのこと。
1.不動産の価値をどう考えるか？
日常生活のアクセスが良い場所か、自然環境優先で郊外の静かな場所か
もちろん、どちらも良いところの方がいいのはわかりきっていますが、どちらを優先するか決めてください。
2.お互いの価値観を尊重する
多くの方は、パートナーもしくは、パートナーおよび子供と家作りをすると思います。
そこで、お互いの価値観を尊重し、お互いの価値観を否定しない。価値観は違ってあたりまえですから。
3.誰もしくは、いつを優先するか
具体的には、自分、パートナー、子供の中、誰を優先するかです。
出来ればですが、自分か、パートナーを優先する方が賢明です。
子供とその家で過ごすのは、２０年前後が多いと思います。
しかし、自分とパートナーと過ごす期間は子供と過ごす時間の少なくても倍はあります。
4.予算配分を考える
予算の考え方については、『今と同レベルの生活を維持する』
これを、忘れてはいけません。
何のために、家を建てるかを考えたらお解りだと思いますが、今まで以上に幸せにとか楽しくとか充実した生活をおくるために家を建てるはずです。
家は建ったけど、生活が苦しくなった・・・本末転倒ですよね
5.こだわり
例えばですが、海が見える場所とか、どこどこから何分以内とか・・・
最後に絞り込むとき、このこだわりがあれば決めやすいですし、一個でもこだわりが入れば満足度は高いです。
これは家作りにも共通することです。
もっと詳しく知りたい人は、こちらの記事で
2.情報収集
次は、希望や重視する条件をもとに情報収集します。
1.周辺環境、地形、接面道路
用途地域というものがあり１２種類にわかれています
そのなかで、住宅用地として適した用途地域の土地を選べば、
周辺の環境はある程度担保されます。
地形
一般の分譲地なら、あまり気にする必要はありません。
しかし、売れ残りの土地は注意が必要です。
売れて無いには理由があるからです。
盛土して造成をしている場所は、地盤沈下などのリスクがあります。
土地の形も理想でいえば開口10メートル、以上奥行き１５メートル以上がいいと思います。
接面道路
一番いいのは南面に道路と面しており、その道路幅が４メートル以上ある土地。
ただ、すべての土地が南面に道路があるのは現実的ではないので、４メートル以上の道路に接していることが大事です。
また、道路と２メートル以上接してない土地は、建築不可もしくは再建築不可です。
詳しい記事はこちらです
2.相場
物の値段に相場があるように、土地にも相場があります。
どうすれば、相場がわかるとおもいますか？
それには、「公示価格」、「路線価」、「不動産屋さんに聞く」の３個の方法があります。
公示価格
毎年１月１日時点で複数の不動産鑑定士が鑑定し、同年３月下旬にに公表されます。「国土交通省の地価公示価格」で検索すれば調べることが出来ます。
路線価
相続税や贈与税などの課税のために決められる土地の単価で、公示価格より調べる場所が多いので正確な相場がわかり易いです。
しかし、路線価は、公示価格の約80％を目安につけられているので、実際は路線価に1.25倍をして相場を掴む必要があります。
不動産屋さんに聞く
希望地域の不動産屋さんなら相場に詳しいはずです。
そこでいい不動産屋さんか見極める方法があります。
最近の契約例などがあれば聞いてください。
その地域に詳しい不動産屋さんなら、実際に取引した価格も教えてくれます。
他には、土地の資料請求をしてみます。いい業者ほど、正確な資料を素早く作ってくれます。
もう一つ、現地案内を頼んでみる。そこでデメリットもちゃんと説明するかも重要です。
詳しく知りたい方はこちら
3.安くてもおススメできない土地
安いには安い理由があります。
これから、4つほど説明しますね。
絶対買ってはいけないわけではありません。
安い土地を買う場合はリスクを知ったうえで買ってください。
リスクをしれば、対策できることもあるので
詳しくはここに
ここでは簡単に説明しますね。
給排水の設備がされていない(できない)
給排水の設備が物理的にできなかったり、設備をつけるために費用がかかることもあります。
周辺に嫌悪施設がある
何を嫌悪施設と呼ぶかは価値観によるところもありますが、できれば避けた方が賢明です。
大きな川の近くや谷地
想像はつくと思いますが、川の氾濫による水害や、地盤沈下のおそれもあります。
見晴らしがいい土地
このような土地は、傾斜地を造成した場合が多く、
平地の土地に比べ、土砂崩れや地盤沈下の可能性が高い。
4.いい土地を手に入れたいなら
詳しくはこちらの記事に書いていますが
簡単にまとめると、
手間暇を惜しまず、複数の不動産屋さんを、定期的に訪問する。
それが、できない人は、不動産情報誌、新聞広告、インターネットなどで土地情報を集め、
条件にあうものをすべてピックアップします。
この段階では、100％でなくてもかまいません。
その中で、見てみたいもの興味あるものを資料請求し、見に行ってください。
3.実際に土地を見に行く
これも結構重要です。
1.不動産業者さんに案内してもらう
資料請求をし、不動産業者に案内してもらってください。
そして、大まかな情報を手に入れてください。
2.自分で何回も見に行く
出来れば、季節ごとに見た方がいいのですが、
なかなかそのようなことはできないので、
最低限、朝、昼、夜、晴れの日、雨の日ぐらいは自分で見た方がいいですよ。
見れば、日当たり、通風、水はけなどがわかります。図面には書いてませんからね。
3.建築業者と行く
建築業者が決まっている場合は、一緒に行って、わからないことなんでも聞いてください。
どんな家が建てれるか、地盤が強そうか、弱そうか、素人ではわかならにことも答えてくれます。
4.いい土地が見つかり、購入する時
同じ土地なら安く買えた方がいいですよね。
1.安く買う方法
ただすべての土地で使えるわけではありません。
スゴイ簡単に言うと、売り急いでいる土地なら値引きのチャンス
いいと思った土地が売れ残りの場合
不動産業者は、なるべく早く売りたいと思っている所が多いので、
自分がいいなと思った土地が分譲地などの売れ残りの場合は、値引き交渉をしたほうが賢明です。
そこで、なぜ売れてないかも確かめてくださいね。
売り急ぎの土地
遺産相続や個人の破産などの理由で、売り急いでる土地があります。
その土地がいいと思った場合、値引きの大チャンスです。
どうして売りに出されるか是非聞いてください。いい不動産業者はしっかり答えてくれます。
競売物件
安くはなりますが、これはあまりお勧めはできません。
なぜなら権利関係が複雑だったり、立ち退いてくれないリスクも0ではないからです。
買いたい価格の理由を説明する
これ大事ですよ。相手も人間ですし、既製品みたいに定価はあるわけではない(相場はありますが)ので、理由は嘘でなければなんでもいいんですよ。
売主も理由があってその値段をつけているわけですから。
みなさん電気屋で値引き交渉しませんか？する人も結構いるはずです。
電化製品の値引き交渉がいいのなら、土地もいいとおもいませんか？
詳しくはこの記事にかいてます。
次にいいと思った土地が建築条件が付いている場合もあると思います。
みなさん外せないっておもっていませんか？その外し方を書いていきますね。
2.建築条件の外し方
まず建築条件付きの土地とは、土地と建物がセットになっている土地の事です。
まぁ便利と言えば便利かもしれませんね。でも建築業者は選べません。
その建築業者がいい業者なら問題はありませんが、そうでない、場合もあります。
どうして建築条件がついてるのか知りたい方は次の記事で
分譲して間もないころは
簡単なことです。お金を少し多く払うので、そこの土地の相場とか、
いろいろ関係してくるので一概には言えませんが・・・
坪あたりいくら上乗せするから建築条件外してくれませんか？って言ってください。
上乗せする金額は、交渉次第です。不動産業者もいっこうに首を縦に振らない場合もありますが、その時は、土地をあきらめるか、その条件のまま買うかです。
分譲してある程度期間があけば
金額を上乗せせずとも条件を外してくれる場合が多いです。絶対ではありませんがね
ちょっとした裏技として
人間関係で条件が外れることもありますよ。
人間関係が構築されてない人にお願いされるのと、ある程度人間関係が構築されている人がお願いするのは全然違います。
例えばですが、もう建築業者が決まっているならその業者経由でとか、
もう住宅ローンを借りる銀行が決めっているのなら銀行の担当者経由でとか
利害関係や親しい人がお勧めです。
5.いよいよ売買契約
まず、土地や建物の売買では、重要事項説明が必要です。
これを契約前にしないと、違反です。
ですので、取引は、重要事項の説明からスタートです。
チェックポイントとしては
1.重要事項の説明
まず、宅地建物取引士証を確認してください。
次に、重要事項は必ず書面で交付しないといけません。そこに、取引士の記名押印が必要です。
実際、この書面には大切なことがたくさん書いています。
その中で、特に大切なチェックポイントが4つあります。
土地の取引形態の確認
取引形態は
売主(売主が直接売る)
代理(売主の代理人)
媒介(売主の媒介)
の3種類があり、仲介料が発生するのは、媒介の場合です。
代理の場合は、代理手数料を取られる場合もあります。
売主から直接の場合は、手数料はいりません。
住宅ローン特約とあっせんの有無
これは、例えば土地は、自己資金で、家はローンの場合。土地と家あわせてローンの場合。
銀行で審査が通らなかった場合、この特約があれば、一定期間内であれば、契約を白紙撤回できます。
手付金も返してもらえます。
建築条件以外の付帯条件の確認
例えばですが、住宅以外の建物は建てたらダメですよ。
とかがあります。トラブルになるケースもあるので必ず確認しましょう。
土地購入の諸費用の確認
土地代金以外にも仲介手数料、登記関係の費用、など様々な費用がかかってきます。
必要な費用や金額を確認してください。
以上で、重要事項説明で確認するポイントでした。
２.契約
ついに契約です。
契約ですが、必ず不動産業者の事務所でしてください。
話の相違や、悪い条件があった時に困ります。
売主が本人か確認
たまにですが売主本人でない場合があります。
代理権をもっていれば、いいが、持っていない時は契約が無効になる可能性があります。
不動産業者が免許業者どうか確認
ごくまれに、免許なしで事業をしている場合があります。
免許業者は、必ず事務所の見えやすい位置に免許証を提示してるはずです。
手付金は10％を超えて払うな
手付金はなかなか返してもらえない場合があるので、
10％ぐらいまででにしておきましょう。
10％を超える場合、保全措置などを取る必要が出てきたりして不動産業者も面倒なので
契約書、重要事項説明書を不動産業者にしっかり説明してもらう
基本中の基本ですが、わからないことは不動産業者に説明をしてもらってください。
もちろん、契約より前に、契約書と重要事項説明書のコピーをもらい、
しっかり読んで契約時にわからないことを、しっかり説明してもらってください。
詳しくは知りたい方はこちらを読んでください
6.まとめ
今回は、長くなりましたが、土地探しの順序とその時々での、
チェックポイントを簡単にを書きました。
この流れを、一つ一つクリアすれば失敗の可能性は低いです。
しかし、目標は土地を買うことではありません。家族が幸せになる家作りが目標です。
でも、土地もおろそかにしてはいけません。
自分にとっていい土地が、家族が幸せになる家の基礎になるからです。
ここを読んでくれたみなさんが、少しでも良い土地が見つけ、素晴らしい家作りを始まることを願っています。