【第二回】失敗しない土地探しの方法

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みなさん、こんにちは

フミです。

失敗しない土地選びの方法ですが、まず最初に、一戸建てに適した土地、適さない土地について。
土地を探してる人は、土地のみが欲しいわけじゃないはずです。土地を買ったら、家を建てる。

だから、一戸建てを建てるのに適してるかは、大切な要素です。

重要な点は、3個あります

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1.用途地域

家を建てる人でも知らない人もいます。でも、非常に大事なことなので説明します。

用途地域というのは、住居、商業、工業用など土地利用などを定めたもので、12種類あります。

第一種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域

第一種住居地域

第二種住居地域

準住居地域

近隣商業地域

商業地域

準工業地域

工業地域

工業専用地域

これらの用途地域に指定されると、建てられる建物の種類や大きさに規制がかかってきます。

結論は、第一種低層住居専用地域が、住宅用地としては一番理想です。上になればなるほど住環境はよくなります。

例えば、

第一種低層住居専用地域では主に二階建てまで住宅、アパートが建ってる地域です。高さの制限もあり10メートルもしくは12メートルまでと制限されてます。また土地の境界から1メートルもしくは1.5メートル以上離して家を建てなくてはなりません。

簡単に言うと、人がより良い環境で住める地域になっています。この地域には、遊戯施設やマンションや大規模な商業施設は建てられないので、日当たりが悪くなったりという心配はありません。要するに、一戸建てに適した土地です。

もし、そこでお店などをしたいときは、店舗兼用住宅ならOKです。ただ、この第一種低層住居専用地域は少ないので、探すのはなかなか難しいです。

この12種類に当てはまらない、白地地域とか用途指定が無い地域があります。

ここにも普通の一戸建てが建てられます。

ただ、この地域は規制が緩やかなので、地域の環境を著しく阻害する建築物以外は建てられます。

仮にこの地域で気に入った分譲地があった場合、周りにもう巨大な空き地などが無い時は、買ってもいいかもしれません。ですができれば避けた方が無難だと思います。

さらに、避けていた方がいい地域が他にもあります。それは環境保全地域と呼ばれるところです。

ここは、がけ崩れや、土砂災害の危険を覚悟しないといけません。ですから、絶対ここじゃなきゃ嫌だという人以外は、やめた方がいいでしょう

2.接面道路の幅員と方位

一番いいのは、南面が道路と接し、その道路幅が4メートル以上ある土地です。南側に道路が接していれば、たとえ、南に新しい家が建っても、日当たりや通風が確保されやすいです。

ただ、全ての土地が、南面に道路が接しているのはまず無理です。そこで4メートル以上の道路幅に接していることが重要です。

次の話は、土地について勉強している方なら知っていると思います。

もし、道路幅が4メートル未満の時、建築基準法で道路後退制限があります。それは道路の中心線から2メートルまで後退して、家を建てなければなりません。建物だけでなく、門や塀もダメです。

自分の土地なの、損した気分になりますね。

ですから道路幅4メートル以上の土地を優先してください。

それと土地が道路に2メートル以上接してないと建物がたてられません。専門用語で「接道義務」と言います。

接道義務違反の土地は、不動産の広告に、「再建築不可」、「建築不可」とか、表示されていますので、注意してください。

3.地形

先ほど説明した場所以外は、どんな土地にも家は建ちますが、やはり地形にも関心を持ってください。

まず、一般の分譲地

ここは、住宅用地と整備しているので、特に問題ない場合がほとんどです。それでも売れ残りの土地はちょっと注意が必要です。

例えば、盛土して造成した土地は、地盤沈下などの問題があります。また、土地の形が悪い場合、設計や施行の時にどうしても制約があります。もちろんどちらの場合も、建築時のコストアップにつながります。

土地の形で理想を言えば開口が10メートル以上奥行き15メートル以上。また接道はに道路があれば、一戸建てに向いた土地になります。

ただこのような土地は少ない、あってもちょっと割高なので、あくまで一つの目安として考えてください。

あと周りの土地をよく見てください。広い空地や、遊休地などがあれば、マンションが建ったり、分譲地になったりして、住環境が変わる可能性があります。ですから周りの土地も考慮に入れてください。

4.フミの選んだ土地

用途地域 用途指定が無い地域

接道   西側

地形   ほぼ長方形 開口10メートル以上

           奥行き15メートル以上

書いてることとやってることが全然違うぞ・・・

今日は専門用語が沢山出てきて難しいはなしでしたね

では、フミでした

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